Квартирный обман - Мошенники из строительных фирм лишили людей крыши над головой

Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся и без денег, и без квартир, оплаченных на стадии котлована.

Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отношении руководителей строительных фирм по статье "мошенничество в особо крупном размере". Ведутся аналогичные расследования в Красноярске, Ноябрьске (Ямало-Ненецкий автономный округ) и других регионах.

Ситуацией озаботилась администрация президента. Управление по работе с обращениями граждан констатировало, что в этом году увеличилось количество жалоб на коммерческие фирмы, занимающиеся долевым строительством. Помимо Московской области, где без квартир и денег осталось, по подсчетам инициативной группы соинвесторов, около 19 тысяч человек, в "черный список" попали Самара, Санкт-Петербург, Ставрополь, Оренбург, Калининградская и Тюменская области - всего 24 региона.

Между тем привлечением денежных средств будущих жильцов еще на стадии котлована занимается абсолютное большинство строительных фирм, работающих в жилищном строительстве. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20 процентов составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55 процентов - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства. Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане. Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов, практикуются в меньшем объеме. В то же время один из главных приоритетов широко обсуждаемого сейчас национального проекта по доступному жилью - это увеличение объемов жилищного строительства. И вряд ли возможно реально нарастить количество построенных в стране жилых метров, если не навести порядок с долевой застройкой.

Насколько серьезна ситуация, видимо, еще предстоит выяснять. Во всяком случае, сводных данных по стране о том, какое количество из строящихся метров ежегодно "зависает" из-за срывов сроков сдачи домов и какое теряется безвозвратно из-за откровенного мошенничества, нет ни в строительных ведомствах, ни у независимых экспертов.

"По моим оценкам, большинство строительных компаний стараются работать добросовестно", - считает Дмитрий Гордеев, эксперт фонда "Институт экономики города".- "Но строительный бизнес относится к числу наиболее высокорискованных - это объективно. К сожалению, экономическая нестабильность и зависимость от муниципальных властей серьезно увеличивают риски участников строительного рынка".

При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет не только получает некоторую долю квартир, но и оговаривает с застройщиками "социальную составляющую" проекта - строительство инженерных сетей, например, или детского сада. Это, естественно, удорожает строительство и в конечном итоге оплачивается покупателями квартир. Причем "правила игры" нередко меняются по ходу дела. Показателен недавний скандал в подмосковных Химках, когда вновь избранный глава города объявил, что подписанный прежней администрацией договор о возведении жилого комплекса был заключен с нарушениями закона. В результате строительство уже практически возведенных корпусов было заморожено, а несколько сотен дольщиков оказались перед угрозой того, что их договоры об инвестировании окажутся недействительными.

Начальник управления по экономической безопасности Москвы Александр Корсак в свою очередь считает, что на рынке до сих пор встречаются и заведомо недобросовестные организации. Чисто мошеннические, так называемые "фантомные" фирмы предъявляют потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Защититься от попадания в сети таких мошенников можно: в столице любое строительство осуществляется на основании постановления правительства Москвы и инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу. Если эти документы имеются, - значит фирма действительно собирается строить.

Вторая категория - это компании, действия которых формально укладываются в правовое поле. Выиграв конкурс на строительство дома, компания привлекает соинвесторов, получает с них деньги, но со строительством не спешит. Получая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, "прокручивают" их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.

Понятно, что существование такого способа "зарабатывания" тоже косвенно поддерживается городскими администрациями, которые продолжают выделять землю и не контролируют, как осваиваются старые площадки.

Кардинально улучшить ситуацию на рынке правительство предполагало, инициировав принятие 214-го Федерального закона об участии в долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля нынешнего года. Дмитрий Гордеев, участвовавший в его подготовке, считает, что этот закон вместе с некоторыми положениями нового Градостроительного кодекса серьезно защищает права дольщиков. Закон ввел обязательную регистрацию договоров долевого участия, что должно предотвратить двойную-тройную продажу одного и того же жилья. (Подобная норма в Москве, например, действует уже несколько лет, и результаты положительные). Кроме того, закон требует, чтобы в договоре с будущим жильцом обязательно указывался срок сдачи дома, оговаривались условия по качеству будущего жилья. При их нарушении застройщик несет ответственность перед дольщиком рублем. Кроме того, закон разрешает строителям начинать рекламу новостройки и выставлять ее на продажу только после получения разрешения на строительство и прав на земельный участок под застройку. То есть застройщик прежде чем начать продавать будущий "котлован", должен уже серьезно потратиться и на оформление земельного участка, и на подготовку проектно-сметной документации. Важно также, что с октября 2005 года, после того как вступили в силу определенные положения Градостроительного кодекса, муниципалитеты обязаны предоставлять строителям уже полностью подготовленные участки, а не требовать от них дополнительных трат.

Стройбизнес принял закон в нынешнем его виде в штыки. Во всех дискуссиях строители теоретически признают, что закон необходим, однако настаивают, что он "перекошен" в сторону интересов дольщиков. По мнению Артема Эйрамджанца, возглавляющего крупную группу строительных компаний, "особое внимание следует уделить пункту о солидарной ответственности банков и кредитуемых застройщиков в случае сроков строительства. Если этот вопрос не откорректировать, это оттолкнет банки от кредитования строительных компаний". Настаивают строители и на снижении штрафных санкций, и на смягчении гарантийных обязательств.

Со многими предложениями стройбизнеса законодатели, кстати, согласились. Рабочей группой, возглавляемой вице-спикером Георгием Боосом, подготовлены поправки в закон.

Но по большому счету настораживает, что многие, в том числе и хорошо зарекомендовавшие себя строительные компании, не спешат встраиваться в правовое поле закона. Выступая во время одной из дискуссий по долевому строительству, глава Ассоциации строителей России Николай Кошман признал, что многие компании "обходят" закон путем альтернативных схем привлечения денег граждан. Наиболее распространенными схемами, по словам Кошмана, являются вексельная схема и модель предварительного договора купли-продажи.

Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором в принципе оговариваются характеристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но при этом ничего не сказано о финансовых обязательствах сторон. Гражданин вносит деньги, а взамен получает вексель, стоимость которого совпадает с ценой квартиры. Если строительство срывается, велик риск оказаться у разбитого корыта: суд может признать сделку притворной.

Модель предварительного договора предполагает, что в нем прописывается обязательство заключить договор о купле-продаже квартиры, когда дом будет построен. Но деньги-то человек вносит уже сейчас, хотя по предварительному договору застройщик принимать их не имеет права.

Дмитрий Гордеев к этим самым распространенным сейчас на рынке вариантам добавил еще вариант: когда застройщик предлагает заключить гражданину договор займа. Название другое. А суть все та же - предварительная оплата жилья без гарантий его получения.

Все нынешние скандалы - это взорвавшиеся "мины замедленного действия" - все стройки начинались несколько лет назад, когда 214-го закона не было еще и в проекте. Когда после поправок закон наконец начнет работать в полную силу, ситуация должна улучшиться. Однако потенциальным покупателям квартир стоит запомнить: хотя закон действует уже полгода, его нормы распространяются только на сделки по новостройкам, разрешение на которые получено после 1 апреля 2005 года. Приобретение жилья на старых площадках происходит, увы, по старым "диким" правилам. Между тем вчера на пресс-конференции, посвященной вопросу готовности отечественного строительного комплекса к выполнению национального проекта по доступному жилью президент Российского союза строителей Виктор Забелин снова критиковал Закон о долевом строительстве. По его мнению, положение, в которое новый закон поставил строй компании, делает задачу вдвое увеличить темпы ввода жилья к 2010 году трудновыполнимой. В ответ глава Росстроя Сергей Круглик признал, что в Законе существуют некоторые "перегибы". Однако, по его словам, "строители страдают вполне заслуженно", поскольку до введения закона покупатели жилья были практически никак не защищены. Хотя, соглашается Круглик, закон надо будет в ближайшее время доработать так, чтобы он обеспечил равновесие между правами строителей и граждан, вкладывающих деньги в постройку квартир.

На что обратить внимание, заключая договор на инвестирование строительства жилья

1. Для проектов, реализация которых началась до введения в действие 214-го Федерального закона, убедиться, что имеются постановление городской администрации и инвестиционный контракт на строительство жилого дома по конкретному адресу.
2. В договоре должны указываться обоюдоприемлемые обязательства дольщика и застройщика, четкие сроки строительства, требования к качеству.
3. Если ваши обязанности расписаны подробно, а обязательства строительной компании размыты, если в отношении вас предусмотрены штрафные санкции, а в отношении застройщика - нет, это должно насторожить.
4. В "плюс" строительной компании - ее долгая работа на рынке, хорошая репутация, участие в профессиональных общественных организациях.
5. В "минус" - если вам предлагают "альтернативные", "серые" варианты вместо заключения договора участия в долевом строительстве.