Вопрос-Ответ

Мы продолжаем наш традиционный проект юридическую консультацию. На вопросы читателей ответит Шавкет Хисяметдинов, юрист Правового Центра «Юстиция».

Вопрос: Я развелась с мужем и осталась с трехлетним ребенком. Мы получили квартиру до развода по молодежной программе ипотеки, еще не вселились. Мой бывший муж претендует на долю, но плачу кредит я одна (4 месяца). Сейчас я оформляю собственность – квартира будет в равных долях на троих: мне, ребенке, муже. Мой вопрос таков: может ли бывший муж претендовать на свою долю, если он не оплачивает кредит?

Ответ. Несмотря на то, что Ваша квартира является предметом ипотеки, т.е. находится в залоге, обеспечивая таким образом выплату Вами предоставленного на ее покупку кредита, она находится в собственности приобретателя. Поскольку квартира приобретена Вами и Вашим бывшим супругом в период брака, и, очевидно, был внесен первоначальный взнос из ваших общих денежных средств, она в силу положений ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ является общей совместной собственностью супругов. Отсюда, вне зависимости от того, кто погашает ипотечный кредит, Ваш супруг в любом случае вправе претендовать на свою долю в квартире.

Вопрос: Я планирую купить квартиру, уже выбрала подходящий мне вариант, но квартира находится под ипотечным обременением – за нее хозяева должны банку порядка 700 тыс.руб., стоимость квартиры – 1800 тыс.руб. Они предлагают мне погасить их задолженность перед банком, и только затем они смогут снять обременение и продать мне свою квартиру. Насколько рискованна такая сделка? Какой договор мы должны заключить, чтобы я не потеряла свои деньги?

Ответ. Если Ваши потенциальные продавцы являются добросовестными людьми, какого-либо риска в той сделке, которую они Вам предлагают, нет. Однако для того, чтобы свести к минимуму возможные неприятности, возможно использование следующего варианта.

Вы соглашаетесь оплатить ипотечный кредит в размере 700 000 рублей, для чего берете у Ваших продавцов долговую расписку в простой письменной форме или в такой же письменной форме заключаете договор займа (заверять у нотариуса эти документы не обязательно). По условиям расписки или договора Вы как бы предоставляете Вашим покупателем денежный заем с условием возврата к определенному сроку (срок в расписке или договоре указать обязательно). Очевидно, таким сроком является тот день, когда после окончания всех выплат по кредиту Ваши покупатели должны будут обратиться в банк с заявлением о снятии ипотечного обременения. Далее Вы начинаете выплачивать за Ваших продавцов взносы по кредиту. Если к обозначенному в расписке или договоре займа дню продавцы не предпримут мер к снятию ипотечного обременения, следовательно, срок возврата займа считается нарушенным, что даст Вам право на основании ст. 810 и 811 ГК РФ требовать от продавцов в судебном порядке возврата предоставленного им Вами займа в размере 700 000 рублей с возможным начислением на эту сумму процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В качестве гарантии продажи Вам квартиры после погашения кредита, рекомендуется заключить с Вашими потенциальными продавцами так называемый предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), в котором необходимо предусмотреть, что в течение определенного срока после снятия ипотечного обременения с квартиры между Вами и продавцами будет заключен договор купли-продажи квартиры на определенных условиях (день окончания такого срока предусмотреть обязательно!). Следует иметь в виду, что предварительный договор в данном случае подлежит заключению в письменной форме с последующей государственной регистрацией. До окончания вышеуказанного срока Вам необходимо либо заключить основной договор купли-продажи, либо хотя бы направить Вашим продавцам письменное предложение о заключении такого договора. Если после получения такого предложения Ваши продавцы будут отказываться или необоснованно уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, Вы на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе в судебном порядке предъявить к продавцам требования о понуждении заключить основной договор купли-продажи с одновременным возмещением убытков.

Вопрос: Купили квартиру в браке, собственником выступает муж, он получил имущественный вычет. Сейчас мы эту квартиру продаем, покупаем новую, оформляем в собственность жены. Жена не пользовались налоговым вычетом, имеет ли она право получить налоговый вычет? Первая квартира стоила 2000 тыс.руб., вычет получили 230 тыс.руб., новую квартиру покупаем за три млн. руб.

Ответ: На основании п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованных на приобретение жилья.

Для получения права на имущественный вычет, должны быть соблюдены следующие условия:

- покупатель жилья или доли в нем является плательщиком НДФЛ;

- доход покупателя облагается налогом по ставке 13 %;

- приобретенное жилье или доля в нем находится на территории РФ;

- денежные средства за жилье или долю в нем уплачены самим налогоплательщиком.

Имущественный налоговый вычет равен сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилья. К расходам, принимаемым к вычету согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, при покупке квартиры относятся: расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме (стоимость жилья); на приобретение отделочных материалов; на работы, связанные с отделкой квартиры.

Таким образом, при документальном подтверждении вышеприведенных условий и понесенных расходов при покупке новой квартиры Ваша супруга имеет право на получение имущественного налогового вычета.

Вопрос: В совместном браке приобретена квартира в собственность мужа. Каким образом муж может отписать квартиру в собственность жены – дарственная, брачный договор, брачное соглашение? Плюсы и минусы каждого варианта.

Ответ: В соответствии со ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ вне зависимости от того, на чье имя зарегистрирована квартира, если она приобретена в период нахождения в браке на совместные средства супругов, она является их общей совместной собственностью.

Таким образом, вне зависимости от того, кто указан в качестве собственника жилья в свидетельстве о государственной регистрации права, жена является полноправным собственником квартиры в силу закона и совершать какие-либо действия, направленные на то, чтобы «отписать» квартиру в собственность жены, не требуется.

Заключение договора дарения имеет практический смысл только в том случае, когда общее имущество супругов разделено на доли (по судебному решению, брачному договору и т.д.). В этом случае супруг может подарить принадлежащую ему долю жене, которая в результате такой сделки станет единственным собственником имущества.

Вопрос: Я вышла замуж за мужчину, это у него второй брак, от первого брака есть двое детей. Мы, проживая в браке, в совместную собственность приобрели квартиру, у мужа также есть квартира, где он является единственным собственником. Будут ли иметь его дети от первого брака какие-либо права на эти квартиры? Как мне защитить свои права на квартиру?

Ответ: Как и Вы, дети Вашего супруга от первого брака являетесь наследниками первой очереди. Это означает, что ко вступлению в права наследования обоими квартирами Вы будете призываться совместно, наследуя жилье в равных долях. Ваш супруг может изменить установленный законом порядок наследования имущества, оформив в Вашу пользу завещание на одну или обе квартиры, части квартир. Кроме того, Вы можете произвести (по судебному решению, брачному договору и т.д.) раздел той квартиры, которая была приобретена на совместные средства, определив в ней равные доли с последующей уступкой (по договору дарения, купли-продажи и т.д.) Вашим супругом причитающейся ему доли Вам.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"