Как сдавать квартиру экспатам, военным и командированным

Продолжая разговор о разных видах договоров, которые приходится заключать, вступая в арендные отношения, остановимся на случае, когда этот документ будет по праву называться именно договором аренды. Это случай, когда снимающей стороной выступает организация, юридическое лицо. И даже в этом случае возможны варианты.

Если квартиру снимает организация, договор называется договором аренды?

Как мы уже говорили, большой разницы в том, как назвать договор, который вы подписываете, вступая в арендные отношения, нет. С точки зрения закона существенно, чтобы договор заключался в письменной форме, все остальное – на ваше усмотрение.

Если снимающая сторона – организация, договор необязательно будет называться договором аренды.

Если бумага подписывается квартирным хозяином и жильцом, вполне можно обойтись без упоминания в документах организации, которая платит за квартиру. В этом случае договор ничем не отличается от обычного договора найма жилого помещения. Как вариант, может идти речь о том, что в квартире будет проживать несколько человек, а оформляется договор на одного, но и в этом принципиальной разницы между сдачей квартиры человеку или организации нет. В целом, это признак не самой «белой» на свете бухгалтерии, но вряд ли это сильно должно волновать арендодателя: к нему по вопросам, связанным с ведением отчетности организацией, сотрудник которой снимает квартиру, обращаться не будут. Договор заключен между физическими лицами.

Можно ли оформить договор с компанией, а не с ее сотрудником?

Да, так тоже можно сделать. Тогда документ по праву носит гордое имя «договор аренды», на нем стоит печать организации и подпись руководителя фирмы. Для квартирного хозяина здесь есть один принципиальный момент: не стоит с ходу соглашаться на предлагаемый второй стороной «типовой» вариант договора, если организация-съемщик заявит, что «у нас так принято». Договор заключают две стороны, и «принято по-своему» может быть у обеих. Что касается состава проживающих, то в интересах сдающего, какой бы договор он ни заключал, нужно отдельно прописать в бумагах, кто и в каком составе имеет право проживать в квартире.

Основных вариантов тут два: либо конкретный перечень лиц («квартира арендуется фирмой А для сотрудника Б с семьей: перечень членов семьи. Изменение состава и количества проживающих без согласия с Арендодателем недопустимо»). Либо, если жилье арендуется не для постоянного проживания определенного количества людей, а, например, для размещения командированных или партнеров фирмы, можно указать предельное количество проживающих («квартира арендуется для проживания 2, 3, 5 (нужное вписать) человек, изменение состава проживающих без согласования с Арендодателем недопустимо»).

Как сдать квартиру организации совсем «по-белому»? Как при этом не платить налоги?

Если в фирме, снимающей квартиру, абсолютно «белая» бухгалтерия, в договоре указывается, что арендодатель поручает арендатору удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ. К договору прикладывается соответствующее заявление квартирного хозяина, этот момент тоже указывается строчкой в договоре. Если квартирный хозяин оформился как ИП (как это сделать, мы уже писали отдельно), НДФЛ составит 6%, соответственно, сумму платежей стоит указать в договоре как n (сколько вы планируете получать ежемесячно) плюс 6%.

Если ИП не оформлялось, сумма в договоре рассчитывается как n плюс 13%. Залог в случае «белого» договора провести по документам не получится, только оплату последнего месяца (или двух) проживания.

Кроме того, список документов при абсолютно прозрачной сдаче юридическому лицу немного расширяется по сравнению с типовым и в целом будет выглядеть примерно так:
• Свидетельство о собственности: оригинал плюс копия,
• ИНН (должен быть вписан в договор),
• Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования,
• Реквизиты расчетного счета,
• Если вы ИП – свидетельство о регистрации ИП плюс копия; копия письма о применении упрощенной системы налогообложения; копия выписки из ЕГРЮЛ.

Как сдать квартиру представителям государственной организации?

Самый распространенный вариант здесь – сдача квартиры военным, которым квартиру оплачивает военная часть. Нервный момент для квартирного хозяина тут присутствует, и немалый: все документы подписываются, а деньги передаются только после того, как дает добро арендатор – военная часть. То есть подписанный договор сначала отправляется к начальнику части, подписывается там, а потом возвращается вам (для гарантии можно попросить оплатить аренду из личных средств съемщиков).

Деньги тоже выдаются не вперед, а по факту, то есть первый платеж происходит через месяц после начала проживания. Здесь, помимо варианта «договориться из личных кошельков», часто практикуется подписание договора задним числом.

И еще один момент: договоры с военными заключаются по типовой, военной же, форме. Избежать этого нельзя, а документ не защищает ни одну из сторон в силу своей недоработанности. Здесь простой рецепт: можно датой следующего дня заключить еще один договор, «настоящий» (включающий в себя строчку о том, что все ранее заключенные договора утрачивают силу), о существовании которого будут знать хозяин и жильцы, но не арендатор – военная часть. С этической точки зрения это выглядит так себе, но сильно упрощает жизнь квартирному хозяину и его жильцам.

Источник: Собственник